среда, 15 июля 2015 г.

Результаты аудиторской проверки ООО "СТ-Сервис"







ПОДПИСКА ЭКСПЕРТА

Об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения, за дачу заведомо ложного заключения, соответственно ст. 307 УК РФ предупреждена.

                                                                              ___________________

Права и обязанности эксперта, предусмотренные статьей 57 УПК РФ разъяснены.

                                                                             ___________________



ЗАКЛЮЧЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Экспертиза проведена в помещении.
Производство экспертизы начато:   в  10 ч 10. мин. г.
Экспертиза окончена:  в 17 ч. 15 мин.  г.

ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
Татьяна Николаевна, образование высшее, экономическое. Специальность экономист. Стаж работы по специальности 28 лет.
Квалификационный аттестат аудитора № 036020, выдан ЦАЛАК 20.03.01 в соответствии с Протоколом № 89. Срок действия аттестата по 22.02.04 г. В соответствии с Приказом Минфина России от 24.06.04 № 161 выдан квалификационный аттестат № К 015909 на неограниченный  срок.
Финансово аудиторская экспертиза проведена на основании заявлений Дубровиной И.А, собственника квартиры № 200 дома 5 по ул. Совхозная в г.о. Химки, Московской области, Мангер Е.В., собственника квартиры № 160 дома 7 по ул. Совхозная в г.о. Химки, Московской области, Виноградовой С.М., собственника квартиры № 31
 дома 3 по ул. Совхозная в г.о. Химки, Московской области
в отношении анализа исполнения договора управления комплексом многоквартирных жилых домов по адресу: Химки, Совхозная д.3,5,7 и 9, правильности начисления платы за жилищно-коммунальные услуги, обоснованности начисления платы за дополнительные услуги, управляющей организацией ООО «Современные технологии сервиса» и ТСЖ «Жилой комплекс  «Левый берег».
Для производства финансово-аудиторской экспертизы представлены следующие документы:
1.          Копии Протоколов общих собраний членов ТСЖ «Жилой комплекс  «Левый берег»:
- № 1 от 28 июня 2007 года в редакции, полученной из ИФНС № 13 по Московской области (далее – Протокол ИФНС)
- № 1 от 28 июня 2007 года в редакции, полученной от ТСЖ «ЖК «Левый берег» (далее – протокол ТСЖ)
- № 2 от 07 июля 2009 года
- Протокол счетной комиссии № 1 от 08 августа 2011 года
2.          Копии Технических паспортов на дома №№ 3, 5, 7 по ул. Совхозная в г.о. Химки
3.          Копия Выписки из ЕГРЮЛ ТСЖ «Жилой комплекс «Левый берег»
4.          Копия Выписки из ЕГРЮЛ ООО «Современные технологии сервиса»
5.          Копия Устава ТСЖ «Жилой комплекс «Левый берег»
6.          Копия Устава ООО «Современные технологии сервиса» 
7.          Копия Уведомления ФНС № 1 по г. Москве, № 1307 от 10.11.2009 года
8.          Копия сопроводительного письма МИФНС № 13 по МО от 23.07.2012 № 01-25/10655 с информацией об отсутствии данных о начисленных и уплаченных налогах, отсутствии сведений об открытых счетах в отношении ТСЖ «ЖК Левый берег» ИНН 5047090249 и приложениями в отношении ООО «СТ-Сервис» ИНН 7743614892:
·      сведения об открытых счетах
·      сведения о начисленных и уплаченных налогах
9.          Копия Предписания Жилищной инспекции Московской области № 1-35-023305-20-2014-1 от 18.06.2014 г. ООО «СТ-Сервис» о «выполнении возврата незаконно начисленной платы за содержание и ремонт жилого помещения…», о «выполнении корректировки размера платы за отопление…», о «проведении начисления платы за ГВС с 01.01.2011 собственникам нежилых помещений по формуле 20 приложения № 2 Правил № 354 п.54», о «Выполнении возврата незаконно начисленной платы за обслуживание системы контроля доступа с 01.01.2011 по 01.01.2014г.», о «выполнении возврата начисленной платы за электроснабжение МОП за период с 01.01.2011 по 01.01.2014г.»
10.      Копия Решения Химкинского городского суда по делу № 2-57/2013 (по иску общества с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» к Дубровиной М.И., Дубровину М.А., Дубровиной К.А., Дубровину А.В., Дубровиной И.А. о взыскании задолженности за коммунальные услуги, техническое обслуживание, текущий ремонт, содержание, эксплуатацию, санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома, охрану и благоустройство придомовой территории, управление многоквартирным домом)
11.      Копия Апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 22.05.2013 г. по делу № 33-11273/2013
12.      Копия Договора от 12.05.2007 № 674/887/Б/207 предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирным домом, заключенным между ООО «СТ-Сервис» и Дубровиной МИ с Приложениями №№ 1, 2, 3 от 12.05.2007 г.
13.      Копия Акта сверки расчетов между ООО «СТ-Сервис» и Дубровиной И.А. (Совхозная д.5, кв. 200) на 15 листах
14.      Копия Договора предоставления жилищно-коммунальных услуг и управления многоквартирным домом, заключенным между ООО «СТ-Сервис» и Виноградовой С.М. с Приложениями №№ 1, 2, 3, 4
15.      Копии квитанций на оплату ЖКУ от ООО «СТ-Сервис» Виноградовой С.М., собственнику квартиры кв. 31 по ул. Совхозная д.3
16.      Копия Акта сверки расчетов между ООО «СТ-Сервис» и Мангер Е.В., собственника квартиры кв. 160 по ул. Совхозная д.7
17.      Копия сопроводительного письма ОАО «Химкинский водоканал» от 11.07.2013 г № 722 с информацией о том, что ООО «СТ-Сервис» отказывается предоставить информацию об объемах потреблений воды нежилыми помещениями и следующими приложениями:
·      Копия договора с ООО «СТ-Сервис» № 237 от 05.02.2007 на 8 листах;
·      Копия дополнительного соглашения № 1 к договору с ООО «СТ-Сервис» № 237 от 05.02.2007 на 5 листах
·      Копия дополнительного соглашения № 2 к договору с ООО «СТ-Сервис» № 237 от 05.02.2007 на 5 листах
·      Копия дополнительного соглашения № 3 к договору с ООО «СТ-Сервис» № 237 от 05.02.2007 на 3 листах
·      Копия справки о количестве (объеме) отпущенной питьевой воды МКД ООО «СТ-Сервис» на 2 листах
18.      Копия сопроводительного письма от ООО «Химэнергосбыт» от 22.07.2013 № 245 с приложениями:
·      Копия Договора с ООО «СТ-Сервис»  от 01.01.2008 № 01030
·      Копия дополнительного соглашения № 1 от 01.02.2008 к Договору с ООО «СТ-Сервис» № 01030 от 01.01.2008
·      Копия дополнительного соглашения № 2 от 11.06.2008 к Договору с ООО «СТ-Сервис» № 01030 от 01.01.2008
·      Копия дополнительного соглашения № 3 от 01.06.2011 к Договору с ООО «СТ-Сервис» № 01030 от 01.01.2008
·      Копия дополнительного соглашения № 5 от 01.03.2013 к Договору с ООО «СТ-Сервис» № 01030 от 01.01.2008
·      Копия дополнительного соглашения № 6 от 03.02.2013 к Договору с ООО «СТ-Сервис» № 01030 от 01.01.2008
19.      Копия сопроводительного письма ОАО МОЭК Филиал № 11 «Горэнергосбыт» от 08.07.2012 № Ф11/07-3925/13 с приложениями:
·      Копия договора энергосбережения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с ООО «СТ-Сервис» от 26.09.2008 № 1225063 с дополнительным соглашением от 26.02.2010 и Соглашением от 22.02.2011 о расторжении Договора от 22.09.2008 № 1225063 на 29 листах
·      Копия справки по теплопотреблению и оплате по договору 26.09.2008 № 1225063 на 1 листе
20.      Копия сопроводительного письма ОАО «Мосэнерго» от 03.12.2013 № 64-91/7952 с приложениями:
·      Копия договора энергосбережения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с ООО «СТ-Сервис» от 01.10.2008 № 1225074 на 32 листах
·      Копия договора энергосбережения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с ООО «СТ-Сервис» от 01.01.2011 № 1225063 на 32 листах
·      Копия справки о счетах-фактурах и поступлениях по договору от 01.01.2011 № 1225063 на 2 листах
·      Копия договора энергосбережения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с ООО «СТ-Сервис» от 01.09.2009 № 1225060 на 31 листах
·      Копия справки о счетах-фактурах и поступлениях по договору от 01.09.2009 № 1225060 на 2 листах
·      Копия договора энергосбережения для потребителей тепловой энергии в горячей воде с ООО «СТ-Сервис» от 01.02.2011 № 1225084 на 32 листах
·      Копия справки о счетах-фактурах и поступлениях по договору от 01.02.2011 № 1225084 на 1 листе
Перед экспертом  поставлены следующие  вопросы:
1.      Определить факт признания ООО «СТ-Сервис» управляющей компанией, правомочность сбора ООО «СТ-Сервис» денежных средств по выставляемым квитанциям за услуги ЖКУ.
2.      Определить правомочность деятельности ТСЖ «ЖК Левый берег» - законность установления ставки ТО на основании предоставляемых смет, утверждения общим собранием собственников многоквартирных домов ежегодных финансовых отчетов.
Определить правомочность решений Правления ТСЖ «ЖК Левый берег».
3.      Определение правильности начисления ставки ТО с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3,5 и 7.
4.      Определение правильности начисления сумм за поставленные государственные ресурсы (питьевая вода, электрическая энергия и тепло) с учетом полученных показаний общедомовых приборов учета с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3,5 и 7.
Определение поставщика госресурса, на счет которого перечисляются денежные средства, выставляемые за поставку ГВС.
5.      Определение правомочности и оснований включения дополнительных услуг (охрана и видеонаблюдение, услуги консьержа, домофон) в обязательную к оплате квитанцию за ЖКУ. Расчет неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3,5 и 7.
6.      Определение правильности начисления и уплаты налога на добавленную стоимость по применяемой ставке технического обслуживания ООО «СТ-Сервис», применяющую упрощенную систему налогообложения с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2009 по н.в.

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

Методика исследования
В пределах специальных познаний в экономической теории и практике проведено исследование предоставленных материалов дела независимо от юридической квалификации деяний лиц, по нормам уголовного, гражданского и административного права.
При  проведении исследования экспертом применялись следующие методы:
- анализ взаимосвязи информации смежных документов;
- метод сопоставления;
- арифметический подсчет.
Период исследования с 01.08.2007 года по 01.03.2014 года.
Согласно анализа предоставленных на исследование документов и сведений устанавливались ответы на следующие вопросы:
1.      Определить факт признания ООО «СТ-Сервис» управляющей компанией, правомочность сбора ООО «СТ-Сервис» денежных средств по выставляемым квитанциям за услуги ЖКУ.
2.      Определить правомочность деятельности ТСЖ «ЖК Левый берег» - законность установления ставки ТО на основании предоставляемых смет, утверждения общим собранием собственников многоквартирных домов ежегодных финансовых отчетов.
Определить правомочность решений Правления ТСЖ «ЖК Левый берег».
3.      Определение правильности начисления ставки ТО с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3, 5 и 7.
4.      Определение правильности начисления сумм за поставленные государственные ресурсы (питьевая вода, электрическая энергия и тепло) с учетом полученных показаний общедомовых приборов учета с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3,5 и 7.
Определение поставщика госресурса, на счет которого перечисляются денежные средства, выставляемые за поставку ГВС.
5.      Определение правомочности и оснований включения дополнительных услуг (охрана и видеонаблюдение, услуги консьержа, домофон) в обязательную к оплате квитанцию за ЖКУ. Расчет неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3,5 и 7.
6.      Определение правильности начисления и уплаты налога на добавленную стоимость по применяемой ставке технического обслуживания ООО «СТ-Сервис», применяющую упрощенную систему налогообложения с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2009 по н.в.
Анализ достаточности для дачи заключения объектов исследования и сведений, относящихся к предмету экспертизы в иных материалах дела
К объектам специального экономического исследования относятся: первичные, распорядительные и иные документы, содержащиеся исходные данные, относящиеся к предмету экспертизы.
Достаточность первичных документов анализировалась по признакам, относящимся к предмету экспертизы.
Достаточность для дачи заключения сведений, относящихся к предмету экспертизы, в иных материалах дела определялась по признаку наличия относящихся к предмету экспертизы исходных данных.
При производстве экспертного исследования эксперт руководствовался следующими нормативными актами:
1.             Жилищный Кодекс РФ, в редакции, действующей на конец 2007 года
2.             Федеральный закон от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
3.             Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть I и II.
4.             Налоговый кодекс Российской Федерации
5.             Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» в ред. Федеральных законов от 28.06.2013 N 134-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ, от 23.07.2013 N 251-ФЗ, от 02.11.2013 N 292-ФЗ, от 21.12.2013 N 357-ФЗ, от 28.12.2013 N 425-ФЗ)
6.             Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
8.             Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354)
9.             Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ, утвержденное приказом Минфина РФ от 29.07.98г. № 34-Н в редакции от 30.12.99г.
10.         Положение по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации», утвержденное приказом Минфина РФ от 09.12.98г. № 60н.
11.         Положение по бухгалтерскому учету «Бухгалтерская отчетность организации», утвержденное приказом Минфина РФ от 06.07.99г. № 43н.
12.         Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации. Утверждено приказом Минфина РФ от 29.07.98 г. № 34н (в ред. приказа Минфина РФ от 24.03.2000г. № 31н).
13.         Приказ Минфина РФ от 21.12.1998 N 64 н «О Типовых рекомендациях по организации бухгалтерского учета для субъектов малого предпринимательства»
14.         Приказ Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н «Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации»
15.         Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»
16.         Закон Московской области от 18 октября 2006 года № 183/2006-ОЗ «О региональном стандарте предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарте стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 2007 год»
17.         Письмо от 6 марта 2009 г. № 6175-АД/14 Министерства регионального развития Российской Федерации
18.         Письмо от 5 марта 2009 г. N 6093-АД/14 Министерства регионального развития Российской Федерации
19.         Распоряжения Министерства экономики Московской области от 20.11.2008г 58-РМ, от 30.10.2009г., и от 02.07.2010г. №40-РМ
20.         Постановление 10 Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-20404/08 от 29 апреля 2009 года (текст прилагается к исследованию)
21.         Постановление Арбитражного Апелляционного суда по делу А41-19889/09 от 08 июня 2010 года.
22.         Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.08.2009 N КГ-А41/7120-09 по делу N А41-20404/08
23.         Копия письма б/н Совета муниципальных образований Московской области.

1. По вопросу: Определить факт признания ООО «СТ-Сервис» управляющей компанией, правомочность сбора ООО «СТ-Сервис» денежных средств по выставляемым квитанциям за услуги ЖКУ, установлено:
Общество с ограниченной ответственностью «Современные Технологии Сервиса» (далее - ООО «СТ-Сервис») зарегистрировано Межрайонной ИФНС № 46 по г. Москве 16.10.2006 года (ОГРН 1067757981928).
Юридический адрес: Московская область г.о. Химки, ул. Совхозная д. 7.
Должностным лицом ООО «СТ-Сервис» является Председатель Правления Зайцев Вячеслав Викторович.
Сведения об имеющихся лицензиях отсутствуют. Фактически организация осуществляет деятельность, связанную с управлением и эксплуатацией жилого фонда.
Согласно представленным для исследования документам (копия протокола № 1 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности в помещениях в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5 от 28 июня 2007 года) в многоквартирном доме № 3,5,7,9 и 11 (адреса приведены на настоящий момент, ранее имели строительные адреса г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5.) по адресу: г. Химки, ул. Совхозная, создано товарищество собственников жилья «Жилой комплекс «Левый берег» (далее «ТСЖ»).
Дата государственной регистрации ТСЖ 20.11.2007 года (ОГРН 1075000011591). Указанное ТСЖ создано на основании решения общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности в помещениях в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5. Данное собрание состоялось 28 июня 2007 года. На этом же собрании было принято решение об избрании управляющей организации - общества с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» (ООО «СТ-Сервис») вопрос 15 повестки дня. По вопросу 17 повестки указанного собрания было принято решение о заключении договора управления многоквартирными домами между ТСЖ и ООО «СТ-Сервис» сроком на 5 лет.
Однако, для исследования так же представлен протокол № 1 общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности в помещениях в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5, заверенный регистрирующим органом – ИФНС № 13 по г. Химки. Данное собрание так же состоялось 28 июня 2007 года, однако имеет отличную от вышеописанного собрания повестку дня. В протоколе, заверенном ИФНС № 13 по г. Химки отсутствуют сведения об избрании ООО «СТ-Сервис» в качестве управляющей организации и решение о подписании с указанной организацией договора управления многоквартирным домом.
Так вопрос № 15 повестки дня в протоколе, заверенном ИФНС № 13 по г. Химки звучит: «Об утверждении правил пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах жилого комплекса, в том числе лифтами, стояками отопления и фасадами», а вопрос № 17: «Об установлении порядка доведения до сведения собственников результатов решений, принятых на общих собраниях собственников».
В соответствии с п.2 ст. 161 ЖК РФ, в редакции, действующей на конец 2007 года собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.

При этом согласно пункту 3 указанной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Многоквартирный дом, как предусмотрено пунктом 9 этой же статьи, может управляться только одной управляющей организацией.
Таким образом, создание ТСЖ исключает управление домом управляющей организацией, в силу того, что закон предусматривает обязанность собственников избрать один из трех, предусмотренных статьей 161 Жилищного кодекса, способов управления, а изменение ранее избранного способа возможно только на общем собрании собственников.
Избранный будущими собственниками помещений на общем собрании 28.06.2007 способ управления ТСЖ, созданным ими для этих целей, как следует из исследуемых материалов, не был изменен в порядке, установленном пунктом 3 статьи 161 Жилищного Кодекса в будущем. Однако из материалов усматривается, что 28.06.2007 года состоялось 2 собрания собственников с различными повестками дня. Какое из них состояло ранее не может быть установлено в рамках настоящего исследования.
Оба протокола этих собраний подписаны одними и теми же лицами. К каждому протоколу на обозрение были предоставлены протоколы счетной комиссии идентичные по содержанию (количество вопросов повестки дня, результаты подсчета голосов и т.д.) протоколом общих собраний 28.06.2007 г.
Кроме того, в регистрирующий орган представлен протокол с меньшим количеством вопросов повестки дня (в котором вопрос 15 повестки дня «Об утверждении правил пользования общим имуществом собственников помещений в многоквартирных домах жилого комплекса, в том числе лифтами, стояками отопления и фасадами»), а учитывая презумпцию добросовестности нет оснований полагать, что лица, подписавшие указанный протокол и лицо предоставляющее документы на государственную регистрацию юридического лица совершило подлог или представило в регистрирующий орган заранее недостоверные сведения. Таким образом, нет достаточных оснований полагать, что общества с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» избрано управляющей компанией в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 135 Жилищного кодекса целью создания товарищества является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно пункту 1 ст. 162 ЖК РФ указанной статьи при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На дату проведения собрания, т.е. на 28 июня 2007 года в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5 не было ни одного собственника, что подтверждается соответствующим протоколом общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности в помещениях в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5 № 1 от 28 июня 2007 года, поскольку в нем прямо указанно, что решение принимали будущие собственники.
Таким образом, в ходе исследования установлено, что на дату создания ТСЖ (28 июня 2007 года) в строящихся домах по строительному адресу: Московская область, г.о. Химки, ул. Совхозная, корп. А,Б,В,4,5 решение о создании ТСЖ принимали будущие собственники, в силу ст. 161 ЖК РФ будущие собственники не могут ни избрать способ управления многоквартирным домом, ни выбрать управляющую компанию, ни утвердить условия договора управления, поскольку данное право Жилищным кодексом предоставлено, только собственникам.
Применение права по аналогии, то есть наделение будущих собственников правами собственников не допустимо, поскольку в силу ст. 6 ГК РФ В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 Гражданского Кодекса РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В случае избрания способа управления многоквартирным домом, имеется специальная норма права, регулирующая данные правоотношения. К тому же Жилищный Кодекс в редакции, действующей на данный момент, разделял два понятия «собственник» и «будущий собственник», что не дает возможности наделять двух этих разных субъектов равными правами.
Следовательно, ООО «СТ-Сервис» не является управляющей организацией в том правовом понимании, которое термину «управляющая организация» придает Жилищный кодекс РФ. Данный вывод так же подтверждается тем, что, в соответствии с Правилами оказания коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 года (пункт 3) «управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
В материалах исследования отсутствует какие-либо договора управления многоквартирными домами № 3, 5, 7 и 9 по ул. Совхозная, г. Химки.
В силу п. 7 ст. 155 ГК РФ собственники помещений в многоквартирном доме плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, в случае если в доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией.
Поскольку согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ и в Уставе ТСЖ, в указанных домах по ул. Совхозной, г. Химки создано ТСЖ, в последствии данный способ управления многоквартирным домом не изменялся, то внесения платы за жилое помещение какой-либо управляющей компании, в том числе и ООО «СТ-Сервис» не соответствует действующему законодательству.
Аналогичные выводы содержатся и в судебной практике, в частности в Постановлении 10 Арбитражного Апелляционного суда по делу № А41-20404/08 от 29 апреля 2009 года (текст прилагается к исследованию) и Постановлению того же суда по делу А41-19889/09 от 08 июня 2010 года.
В частности, в судебных актах говорится, что до момента регистрации права собственности на жилые помещения лица, которым будет принадлежать право собственности на помещения в многоквартирном доме, вправе образовать только товарищество собственников жилья, в том числе и для управления многоквартирным домом. После регистрации права собственности на свои помещения собственники вправе выбрать и изменить в любое время способ управления многоквартирным домом путем принятия решения на общем собрании собственников.
Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.08.2009 N КГ-А41/7120-09 по делу N А41-20404/08.
Кроме того, данные факты нашли подтверждение в решении Химкинского городского суда по делу № 2-57/2013 (по иску общества с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» к Дубровиной М.И., Дубровину М.А., Дубровиной К.А., Дубровину А.В., Дубровиной И.А. о взыскании задолженности за коммунальные услуги, техническое обслуживание, текущий ремонт, содержание, эксплуатацию, санитарное содержание общего имущества многоквартирного дома, охрану и благоустройство придомовой территории, управление многоквартирным домом)
Вывод: Общество с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» не является избранной в установленном законом порядке управляющей организацией и как следствие не вправе выставлять квитанции на оплату ЖКУ и собирать с собственников помещений плату, предусмотренную ст. 153, 154 ЖК РФ (плата за жилые помещения).

2. По вопросу: Определить правомочность деятельности ТСЖ «ЖК Левый берег» - законность установления ставки ТО на основании предоставляемых смет, утверждения общим собранием собственников многоквартирных домов ежегодных финансовых отчетов. Определить правомочность решений Правления ТСЖ «ЖК Левый берег»
Для исследования не представлены какие-либо сметы либо финансовые отчеты об их исполнении, утвержденные общим собранием членов ТСЖ. Из представленных протоколов общих собраний от 2007, 2009 и 2011 годов, следует, что указанные сметы на данных собраниях не утверждались, как и финансовые отчеты об их исполнении. Иных протоколов общих собраний членов ТСЖ так же не представлено.
В силу ст. 137 ЖК РФ:
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоры;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.
4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

В силу ст. 138 ЖК РФ:
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса;
(п. 2 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
9) вести реестр членов товарищества и ежегодно в течение первого квартала текущего года направлять копию этого реестра в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса;
(п. 9 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
10) представлять в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанные в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в течение трех месяцев с момента государственной регистрации внесенных в устав товарищества изменений заверенные председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копию устава товарищества, выписку из протокола общего собрания членов товарищества о принятии решения о внесении изменений в устав товарищества с приложением заверенных председателем товарищества и секретарем общего собрания членов товарищества копий текстов соответствующих изменений.
(п. 10 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

В силу ст. 145 ЖК РФ

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
(п. 1 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
(п. 3 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
(п. 5 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
(п. 8 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
(п. 8.1 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
(п. 8.2 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
(п. 8.3 введен Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
12) утратил силу. - Федеральный закон от 27.09.2009 N 228-ФЗ;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
В соответствии с п. 17 Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Согласно п .29 того же постановления расходы за содержание и ремонт жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая в том числе оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем электро, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, обоснованные расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, на снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.
П. 33 Постановления 491 гласит, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
П. 35 того же постановления гласит, что указанные в пунктах 31 - 34 настоящих Правил размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Таким образом, системно анализируя указанные нормы следует вывод о том, что для того, чтобы ТСЖ установило размер платы за содержание и ремонт (ТО) должны быть соблюдены следующие условия:
1. Размер платы за ТО принимается на общем собрании членов ТСЖ;
2. Размер платы за ТО принимается на основании сметы доходов и расходов принятой на общем собрании членов ТСЖ;
3. Смета доходов и расходов устанавливается общим собранием членов ТСЖ на один год.
4. Решение об утверждении сметы и ставки ТО должно быть принято простым большинством голосов.

Следовательно, для того что бы определить правомерность установление ставки ТО ТСЖ «ЖК «Левый берег» для собственников помещений в многоквартирных домах 3,5,7,9 по ул. Совхозная, г. Химки нужно, что бы были соблюдены необходимые и достаточные условия, предусмотренные законом.

Необходимыми условиями для применения размера ставки ТО (размера платы за содержание и ремонт) при расчетах с членами ТСЖ являются:
1. Наличие сметы доходов расходов товарищества;
2. Принятие таковой сметы на общем собрании членов товарищества;
3. Определение размера платы за ТО на основании показателей сметы;
4. Утвердить размер платы за ТО на общем собрании членов ТСЖ;
5. Утвержденный размер платы за ТО действует в течении одного года.
6. Утвержденный размер платы за ТО действует не дольше срока, на который утверждена смета расходов и доходов.

При исследовании были изучены протоколы общих собраний членов ТСЖ «ЖК «Левый берег»:
- № 1 от 28 июня 2007 года в редакции полученной из ИФНС № 13 по Московской области (далее – Протокол ИФНС);
- № 1 от 28 июня 2007 года в редакции полученной от ТСЖ «ЖК «Левый берег» (далее – протокол ТСЖ);
- № 2 от 07 июля 2009 года;
- протокол счетной комиссии № 1 от 08 августа 2011 года.

В соответствии с протоколом ИФНС от 2007 года (вопрос повестки дня № 14) собственники решили:
Установить обязательные платежи (взносы) для членов Товарищества собственников жилья в размере 1,5 рубля в месяц, из расчета за один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Указанные взносы взимаются с момента ввода соответствующего многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее даты государственной регистрации вновь создаваемого Товарищества собственников жилья «Жилой комплекс «Левый Берег». Указанные взносы расходуются на содержание штатного персонала Товарищества и обслуживание деятельности руководящих органов Товарищества (оплата канцелярских товаров, телефонной связи и прочие подобные расходы).

В соответствии с протоколом ИФНС от 2007 года (вопрос повестки дня № 14) собственники решили:
Принятое решение: Установить обязательные платежи (взносы) для членов Товарищества собственников жилья в размере 1,5 рубля в месяц, из расчета за один квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику. Указанные взносы взимаются с момента ввода соответствующего многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее даты государственной регистрации вновь создаваемого Товарищества собственников жилья «Жилой комплекс «Левый Берег». Указанные взносы расходуются на содержание штатного персонала Товарищества и обслуживание деятельности руководящих органов Товарищества (оплата канцелярских товаров, телефонной связи и прочие подобные расходы).
вопрос повестки дня № 18 того же протокола (Об установлении размера, сроков и порядка внесения платы управляющей организации по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирных домов, эксплуатации инженерных систем и оборудования, санитарному содержанию общего имущества и придомовой территории и иные услуги, и работы по управлению многоквартирными домами, до момента государственной регистрации Товарищества собственников жилья в качестве юридического лица)
Принятое решение: Утвердить размер оплаты услуг (работ) управляющей организации по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирных домов, эксплуатации инженерных систем и оборудования, санитарному содержанию имущества и придомовой территории и иные услуги, и работы по управлению многоквартирными домами в установленном повесткой дня размере.

Как видно повесткой дня, размер платы не устанавливался, поэтому из текста решения собственников нельзя установить размер платы принятый в результате голосования по вопросу № 18.

Стоит отметить, что по вопросу 18 Протокола ТСЖ на голосование ставилась формулировка решения следующего содержания:
Формулировка для голосования: Утвердить размер оплаты услуг (работ) управляющей организации по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирных домов, эксплуатации инженерных систем и оборудования, санитарному содержанию общего имущества и придомовой территории и иные услуги, и работы по управлению многоквартирными домами в следующем размере:
1) В течение первых четырех месят» со дня ввода в эксплуатацию соответствующего многоквартирного жилого дома для собственников квартир устанавливается плата 1.1. Плата за жилищно-коммунальные услуги в размере 54 рублен в месяц за квадратный метр общей площади квартиры с учетом НДС соответствии с Законом Московской области от 18 октября 2006 года № 183/2006-ОЗ «О региональном стандарте предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и стандарте стоимости капитального ремонта муниципального жилищного фонда на 2007 год» и Приложением 1 к данному Закону. Если законом Московской области будет введен другой размер предельной платы, то устанавливаемая настоящим решением плата приводится в соответствие с данным Законом). В указанную плату включается плата за техническое обслуживание, эксплуатацию, текущий ремонт, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение. Электроснабжение оплачиваемся собственником отдельно согласно показаниям приборов учета потребления электроэнергии.
Кроме того, в течение первых четырех месяцев собственник уплачивает управляющей организации:
1.2.   плату за защиту отделки и механизмов лифтов в размере 1,57 рублен в месяц за квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику с учетом НДС. Данная плата не взимается с собственников нежилых помещений, расположенных на первом и втором этажах многоквартирного дома.
1.3.   плату за работу службы консьержей в размере 2,95 рублей в месяц за квадратный метр общей площади помещения, принадлежащего собственнику, с учетом НДС:
1.4.   единовременный платеж за организацию вывоза крупногабаритного мусора (КГМ) в связи с массовым проведением ремонтных и отделочных работ в помещениях, принадлежащих собственнику, в следующем размере: для собственников однокомнатных квартир - 2700 рублей единовременно, для собственников двухкомнатных квартир 5400 рублей единовременно, для собственников трехкомнатных квартир - 8100 рублей единовременно, для собственников нежилых помещений 16200 рублей единовременно. Данные цены указаны с учетом НДС. Плата, указанная в пунктах 1.1. и 1.3 для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме устанавливается с коэффициентом 2.
В случае, если правами на помещение обладают несколько собственников, обязательство по внесению платежей считается солидарным.
2) По истечении первых четырех месяцев со дня ввода соответствующего многоквартирного дома в эксплуатацию плата за управление, техническое обслуживание, текущий ремонт и эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома устанавливается управляющей организацией в размере, необходимом для поддержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии. Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение и электроснабжение взимается отдельно в соответствии с тарифами установленными органами государственной власти или и (или) органами местного самоуправления. Отдельно взимается плата за коммунальные услуги, приходящиеся на места общего пользования и общее имущество в соответствии с действующими тарифами пропорционально доле собственника в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников многоквартирного дома.

Однако из текста протокола следует, что данная формулировка принята не была. Стоит отметить, что Законом Московской области от 18 октября 2006 года № 183/2006-ОЗ принимался во исполнение требований ст. 159 ЖК РФ, которая предусматривает, что стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг применяется только для расчета субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований).

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений в домах где создано ТСЖ не может быть установлен органами местного самоуправления.
Данная позиция не раз разъяснялась Министерством регионального развития РФ, в частности в письме от 6 марта 2009 г. № 6175-АД/14 (Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с обращениями органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций разъясняет.
В соответствии с пунктом 16 части 1 статьи 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Порядок расчета и внесения платы за жилое помещение урегулирован в части 1 статьи 37, части 2 статьи 39, разделе VII Кодекса, а также в пункте 17 и разделе III Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила). Регулирование порядка расчета и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления Кодекса (в частности, статьями 13, 14, 153 - 158) не предусмотрено...),а так же в письме от 5 марта 2009 г. N 6093-АД/14 (Министерство регионального развития Российской Федерации в связи с обращениями органов местного самоуправления, управляющих и подрядных организаций разъясняет.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления в случаях и в порядке, указанных в пунктах 34 и 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее - Правила). Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации...)

Следовательно, системный анализ представленных документов дает возможность сделать вывод о том, что в период с момента ввода домов в эксплуатацию т.е. с октября 2007 года до 07 июля 2009 года для собственников жилых и не жилых помещений в домах 3, 5 и 7 по ул. Совхозная г. Химки, не являющихся членами ТСЖ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не устанавливался. Для членов ТСЖ он был установлен в виде специального взноса в размере 1,5 руб/кв.м.

При исследовании протокола № 2 от 07 июля 2009 года, установлено, что по вопросу повестки дня № 17 собственниками принято следующее решение:
Формулировка для голосования: Утвердить существующую базовую ставку оплаты услуг (работ) управляющей организации ООО «СТ-Сервис» по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирных домов, эксплуатации инженерных систем и оборудования, санитарному содержанию общего имущества и придомовой территории и иные услуги, и работы по управлению многоквартирными домами в размере 31,50 рублей в месяц за квадратный метр общей площади квартиры с учетом НДС. Оплата коммунальных услуг (теплоснабжение (отопление), горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализование)) производится по тарифам, утвержденным распорядительным актом Главы г.о. Химки Московской области на текущий период, оплата электроэнергии производится по тарифам, установленными для потребителей ООО «Химэнергосбыт» на текущий период. Обязать управляющую организацию ООО «СТ-Сервис», в случае индексации размера платы за коммунальные услуги, в пределах максимального индекса изменения размера платы граждан за коммунальные услуги, утвержденного распорядительными актами соответствующего исполнительного органа государственной власти Московской области (в частности, Распоряжение Министерства экономики Московской области от 20.11.2008 № 58-РМ), устанавливать скидку по оплате коммунальных услуг, в размере не более примененного индекса, Собственникам, своевременно и полностью оплачивающим коммунальные услуги (то есть в случае полной оплаты не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным).
Собственникам, несвоевременно и (или) не полностью оплачивающим коммунальные услуги, производится начисление пени на не оплаченные в срок суммы, исходя из действующего тарифа с учетом примененного индекса. Размер пени установлен действующими договорами и составляет 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки платежа.

Учитывая изложенное, с июля 2009 года по июль 2010 года должна была действовать ставка ТО в размере 31,50 руб./кв.м, в том числе НДС.

При исследовании протокола счетной комиссии № 1 от 08 августа 2011 года, установлено, что по вопросу повестки дня № 17 собственниками принято следующее решение:
Принятое решение: Принять к сведению собственников помещений, что установление размера оплаты услуг (работ) управляющей организации ООО «СТ-Сервис» по содержанию, ремонту общего имущества многоквартирных домов, эксплуатации инженерных систем и оборудования, санитарному содержанию общего имущества и придомовой территории и иные услуги и работы по управлению многоквартирными домами, а также порядок их расчета и предоставления скидки Собственникам, своевременно и полностью оплачивающим коммунальные услуги (то есть в случае полной оплаты не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным), установлены Общим собранием членов ТСЖ 2009г. (Протокол №2 от 07 июля 2009г), и производятся с индексациями, устанавливаемыми Распоряжениями Министерства экономики Московской области от 20.11.2008г 58-РМ, от 30.10.2009г., и от 02.07.2010г. №40-РМ.
Оплата коммунальных услуг (холодное водоснабжение и водоотведение (канализование) производится по тарифам, утвержденным распорядительным актом Главы г.о. Химки Московской области на текущий период, оплата электроэнергии производится по тарифам, установленными для потребителей ООО «Химэнергосбыт» на текущий период. Оплата услуг теплоснабжение (отопление) и подогрев воды для горячего водоснабжения производится по тарифам ОАО «МОСЭНЕРГО» на текущий период.
Обязать управляющую организацию ООО «СТ-Сервис», в случае индексации размера платы за коммунальные услуги, в пределах максимального индекса изменения размера платы граждан за коммунальные услуги, утвержденного распорядительными актами соответствующего исполнительного органа государственной власти Московской области, устанавливать скидку по оплате коммунальных услуг, в размере не более примененного индекса. Собственникам, своевременно и полностью оплачивающим коммунальные услуги (то есть в случае полной оплаты не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным). Применять индексацию, устанавливаемую исполнительным органом государственной власти Московской области (Министерством экономики Московской области) без дополнительного решения общего собрания членов Товарищества.
Собственникам, несвоевременно и (или) не полностью оплачивающим коммунальные услуги, производится начисление пени на не оплаченные в срок суммы, исходя из действующего тарифа с учетом примененного индекса. Размер пени установлен действующими договорами и составляет 1/100 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки платежа

Учитывая изложенное, с 08 августа 2011 года по 08 августа 2012 года должна была действовать ставка ТО в размере 31,50 руб./кв.м, в том числе НДС.

С января 2010 года ООО «СТ-Сервис» перешло на упрощённую систему налогообложения (уведомление ФНС № 1 по г. Москве, № 1307 от 10.11.2009 года).

Таким образом, сумма 31,50 руб./кв.м начиная с января 2010 года за указанные выше периоды должна была быть уменьшена на сумму НДС и составлять 26,6949 рублей с квадратного метра.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания, принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п. 17 Постановление Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г. «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Постановление 491) собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку смета доходов и расходов ТСЖ на год не утверждалась в период с 2008 по 2014 год ни разу, то стоит прийти к выводам, что перечень работ по содержанию и ремонту с собственниками не согласовывался, как и стоимость каждой конкретной работы с учетом их периодичности и т.д.

В силу прямого указания закона, размер платы за содержание и ремонт устанавливается на год. Автоматическое продление действия указанного размера платы на следующий год законом не предусмотрено. По окончании года, если собственники не утвердили новый размер, считается, что собственники решили не нести расходов по содержанию. При этом, в силу того, что размера платы за содержание и ремонт не относится к регулируемым тарифам, то обязать собственников нести затраты на указанные мероприятия действующим законодательством не предусмотрена, так же, как и не установлен минимальный размер платы таких затрат.

В данной работе также были исследованы копия Решения Химкинского суда о нарушениях стандарта раскрытия информации в отношении управляющей организации ООО «СТ-Сервис» и акты Жилищной инспекции Московской области о нарушениях в части раскрытия информации в отношении ООО «СТ-Сервис». Данные документы подтверждают вывод о том, что управляющей организации ООО «СТ-Сервис» не подтверждала фактические расходы по содержанию ремонту домов №№ 3, 5, 7 по у. Совхозная.

В силу ст. 16 закона «О защите прав потребителя» навязывание услуг и работ потребителю запрещено.

Вывод: Члены ТСЖ «ЖК «Левый берег» в период с июня 2008 года по настоящее время члены ТСЖ не утверждали смет доходов расходов, не устанавливали на их основе размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в установленном законом порядке.
Учитывая, что члены ТСЖ принимали размер платы за содержание и ремонт, стоит прийти к выводу, что указанная плата должна составлять соответственно:

Период
Сумма (руб/кв.м)
28.08.2007 – 28.08.2009
1,5 (только для членов ТСЖ)
29.08.2009 – 06.07.2009
0
07.07.2009 – 31.12.2009
31,50
01.01.2010 – 07.07.2010
26,6949
08.07.2010 – 08.08.2011
0
09.08.2011 – 09.08.2012
26,6949 *
10.08.2012 – наст. время
0

* стоит отметить, что формулировка протокола от 08.08.2011 «Принять к сведению» не может однозначно рассматриваться как утверждение размера ставки.

Однако за указанный период без оснований, предусмотренных действующим законодательством членами ТСЖ были установлены следующие размеры указанных платежей:

Период
Сумма (руб/кв.м)
Сумма без учета НДС (руб/кв.м)
28.08.2007 – 01.04.2010
31,50
26,6949
01.05.2010 – 01.01.2011
36,70
28,5593
01.01.2011 – 01.01.2014
42,20
35,7627
01.01.2014 – наст. время
30,88
Сведения отсутствуют

3. По вопросу: Определение правильности начисления ставки ТО с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3, 5 и 7
Исходя из исследований, проведенных по вопросу 2 настоящей экспертизы начисления ставка ТО (то есть платы за содержание и ремонт), в период с октября 2008 по конец 2013 года, для домов 3,5,7 по ул. Совхозная, г. Химки должна составлять соответственно:
Согласно сведений Технических паспортов домов №№ 3, 5 и 7 площадь жилых и нежилых помещений соответственно составляет – 39 833 кв.м (дом 3 - 13242,40 кв.м, дом 5 - 13278,40 кв.м, дом 7 - 13372,20 кв.м)

Период
Сумма (руб/кв.м)
Итого
28.08.2007 – 28.08.2009
1,5 (только для членов ТСЖ)
1 972 918,92 *
29.08.2009 – 06.07.2009
0
0
07.07.2009 – 31.12.2009
31,50
6 273 697,50
01.01.2010 – 07.07.2010
26,6949
7 443 365,66
08.07.2010 – 08.08.2011
0
0
09.08.2011 – 09.08.2012
26,6949*
12 762 493,68
10.08.2012 – 30.12.2013
0
0
Итого:

28 452 475,76
* члены ТСЖ в соответствии с протоколом 1 от 28 июля 2007 года обладали 46 974,26 кв.м
Однако реально было начислено:
Период
Сумма (руб/кв.м)
Итого
28.08.2007 – 01.04.2010
31,50
40 151 664,00
01.05.2010 – 01.01.2011
36,70
11 694 968,80
01.01.2011 – 01.01.2014
42,20
40 342 862,40
Итого

92 189 495,2
Таким образом, сумма переплаты составляет 63 737 019,44 (шестьдесят три миллиона семьсот тридцать семь тысяч девятнадцать) рублей.
Указанная сумма не включает в себя начисление по дому № 9 т.к. невозможно определить период начала начислений. Для этого необходимо исследовать акты передачи жилых и нежилых помещений собственникам.
Кроме того, приведенные выше расчеты могут быть скорректированы после предоставления дополнительных документов в т.ч. копий квитанций, выставляемых собственникам от управляющей компании.
Вывод: необоснованные начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домов на 01.01.2014 года составляют сумму 63 737 019,44 (шестьдесят три миллиона семьсот тридцать семь тысяч девятнадцать) рублей.
4. По вопросу: Определение правильности начисления сумм за поставленные государственные ресурсы (питьевая вода, электрическая энергия и тепло) с учетом полученных показаний общедомовых приборов учета с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее время по ул. Совхозная 3, 5 и 7
Исходя из документов, представленных для исследования можно однозначно рассчитать правильность начисления платы за отопление. Плата за иные коммунальные ресурсы рассчитана не может быть, т.к. в материалах, предоставленных для исследования отсутствуют необходимые показатели.
Исходя из представленных документов в период с 2008 по май 2013 года для нужд многоквартирных домов было отпущено следующее количество тепловой энергии:
Дом № 3 Договор № 1225074 от 01.10.2008 (ОАО "МОСЭНЕРГО")
Месяц
Показания





2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

427,548
401,472
397,512
471,188
420,555
февраль

338,051
410,359
392,724
437,563
330,669
март

286,901
294,828
335,174
313,435
365,115
апрель

258,933
143,119
212,804
218,029
163,523
май

68,28
69,458
56,11
92,635
89,048
июнь

58,874
58,342
70,219
46,019

июль

38,141
32,746
68,464
77,074

август

59,132
48,292
74,069
69,222

сентябрь

67,409
63,128
80,044
77,272

октябрь
98,559
195,232
263,073
234,287
222,351

ноябрь
231,645
299,06
270,021
310,668
282,431

декабрь
439,415
477,507
404,520
277,437
348,392

Итого:
769,619
2575,068
2459,358
2509,512
2655,611
1368,91
Среднемес. на кв.м
0,0147
0,0123
0,0118
0,0120
0,0127
0,0157
(таб. 1)
Дом № 5 Договор № 1225063 от 22.09.2008 (ОАО "МТК") Договор № 1225063 от 01.01.2011 (ОАО "МОСЭНЕРГО")
Месяц
Показания





2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

390,507
508,367
379,845
437,323
427,823
февраль

310,501
379,038
379,535
425,008
321,486
март

268,333
304,531
319,496
304,009
373,67
апрель

237,214
168,075
204,062
218,100
221,324
май

79,773
89,28
55,291
91,675
99,395
июнь

64,746
72,927
67,64
57,305

июль

47,297
41,76
68,387
82,230

август

66,593
53,672
71,38
72,914

сентябрь
37,393
74,001
74,233
82,835
81,728

октябрь
115,587
172,07
236,348
233,79
219,412

ноябрь
237,518
301,383
271,554
296,109
280,179

декабрь
365,951
399,133
396,099
265,748
339,874

Итого:
756,449
2411,551
2595,884
2424,118
2609,757
1443,698
Среднемес. на кв.м
0,0108
0,0115
0,0124
0,0116
0,0125
0,0165
(таб. 2)
Дом № 7 Договор № 1225060 от 01.10.2009 (ОАО "МОСЭНЕРГО")
Месяц
Показания





2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь


394,731
359,789
407,973
434,266
февраль


413,272
354,462
394,613
356,226
март


305,808
300,911
288,726
363,62
апрель


166,315
197,285
205,649
203,782
май


94,659
60,754
91,045
84,435
июнь


77,22
73,6
59,227

июль


44,023
70,636
81,158

август


52,337
75,579
74,098

сентябрь


81,003
85,116
80,575

октябрь

161,929
224,701
224,074
207,009

ноябрь

252,694
253,024
304,248
256,832

декабрь

399,589
370,954
251,808
354,505

Итого:
0
814,212
2478,047
2358,262
2501,41
1442,329
Среднемес. на кв.м

0,0155
0,0118
0,0112
0,0119
0,0165
(таб. 3)



Дом № 9 Договор № 1225084 от 01.02.2011 (ОАО "МОСЭНЕРГО")
Месяц
Показания





2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь




745,991
931,846
февраль



580,873
960,628
606,614
март



716,193
687,256
811,354
апрель



514,3
457,617
507,154
май



0
146,794
134,262
июнь



0
74,170

июль



0
111,338

август



0
105,237

сентябрь



0
131,704

октябрь



493,813
422,364

ноябрь



598,765
636,513

декабрь



636,354
796,691

Итого:
0
0
0
3540,298
5276,303
2991,23
Среднемес. на кв.м



0,0087
0,0118
0,0161
(таб. 4)
За указанные периоды действовали следующие тарифы на отопление
Год
Тариф (руб. с НДС)
2008 ОАО МТК
659,62
2008 ОАО "Мосэнерго"
559,00
2009 ОАО МТК
725,70
2009 ОАО "Мосэнерго"
615,00
2010 ОАО МТК
856,33
2010 ОАО "Мосэнерго"
894,32
2011 ОАО "Мосэнерго"
1018,10
2012 ОАО "Мосэнерго"

01-06.2012
1018,10
07-08.2012
1106,72
09-12.2012
1144,03
2013 ОАО "Мосэнерго"

01-06.2013
1144,13
07-12.2013
1315,70
2014 ОАО "Мосэнерго"

01-06.2014
1515,95
07-12.2014
1659,20
(таб. 5)

Учитывая тарифы на тепловую энергию стоимость тепловой энергии для собственников помещений в многоквартирных домах должна составлять, в период с октября 2008 по апрель 2013 года соответственно:
Дом 3

2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

262 942,02р.
359 044,41р.
404 706,97р.
479 716,50р.
481 169,59р.
февраль

207 901,37р.
366 992,69р.
399 832,30р.
445 482,89р.
378 328,32р.
март

176 444,12р.
263 670,57р.
341 240,65р.
319 108,17р.
417 739,02р.
апрель

159 243,80р.
127 994,45р.
216 655,75р.
221 975,32р.
187 091,57р.
май

41 992,20р.
62 117,55р.
57 125,59р.
94 311,69р.

июнь

36 207,51р.
52 176,57р.
71 489,96р.
46 851,94р.

июль

23 456,72р.
29 285,79р.
69 703,20р.
85 299,34р.

август

36 366,18р.
43 188,18р.
75 409,65р.
76 609,37р.

сентябрь

41 456,54р.
56 456,68р.
81 492,80р.
88 401,49р.

октябрь
55 094,48р.
120 067,68р.
235 271,08р.
238 527,59р.
254 376,21р.
-  р.
ноябрь
129 489,56р.
183 921,90р.
241 484,82р.
316 291,09р.
323 109,54р.
-  р.
декабрь
245 632,99р.
293 666,81р.
361 770,24р.
282 458,61р.
398 570,90р.
-  р.
Итого:
430 217,02
1 583 666,82
2 199 453,03
2 554 934,17
2 833 813,38
1 464 328,51
(таб. 6)
Однако суммы начислений составили:

2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.
392 902,01р.
441 501,62р.
февраль

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.
392 902,01р.
441 501,62р.
март

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.
392 902,01р.
441 501,62р.
апрель

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.
392 902,01р.
441 501,62р.
май

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.


июнь

242 335,92р.
163 411,22р.
229 225,94р.


июль


163 411,22р.
229 225,94р.


август


163 411,22р.



сентябрь


163 411,22р.



октябрь
206 184,17р.

163 411,22р.
392 902,01р.
441 501,62р.

ноябрь
206 184,17р.

163 411,22р.
392 902,01р.
441 501,62р.

декабрь
206 184,17р.

163 411,22р.
392 902,01р.
441 501,62р.

Итого:
618 552,50
1 454 015,52
1 960 934,59
2 783 287,63
2 896 112,88
1 766 006,46
(таб. 7)
Учитывая, что в многоквартирном доме установлен индивидуальный тепловой пункт, и отсутствуют какие-либо еще поставщики тепловой энергии, стоит прийти к выводу, что иного поставщика тепловой энергии в указанный многоквартирный дом нет. Следовательно, горячая вода приготавливается с использованием тепловой энергии поставляемой ОАО «Мосэнерго» по договору № 1225074 от 01.10.2008.
Зная расчетную величину тепловой энергии необходимой для подогрева одного кубометра воды до установленной температуры (расчет применяется в соответствии с формулой 31 Постановления Правительства РФ № 306 от 23 мая 2006 г.), которая равна 0,04993 Гкал/куб.м возможно рассчитать (приблизительно) сколько тепловой энергии из поставленной в многоквартирной дом было израсходовано на приготовление горячей воды.
Количество поставленной холодной воды отражено в таблице:
Месяц
Показания





2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

84
164
2124
2917
2404
февраль

47
1483
2352
2262
2605
март

62
1427
2200
2306
2637
апрель

70
1907
1955
2436
2399
май

70
1544
2054
2383
2439
июнь

48
1512
1760
2486
2338
июль

62
1600
2043
1858

август

113
1916
2171
2423

сентябрь

133
1732
2928
2399

октябрь

147
2168
1802
2434

ноябрь
274
140
1781
2576
2939

декабрь
63
137
1744
2444
3040

Итого:
337
1113
18978
26409
29883
14822
(таб. 8)
Соотношение потребляемой холодной и горячей воды для граждан равно 1/3, что в частности подтверждается установленными Администрацией города Химки нормативов потребления и с тем же соотношением.
Таким образом, расчетный показатель стоимости тепла, затраченного на приготовление горячей воды должен быть не менее приведенных ниже значений:

2008
2009
2010
2011
2012
2013
январь

859,79р.
2 441,05р.
35 990,28р.
49 427,33р.
45 777,30р.
февраль

481,08р.
22 073,66р.
39 853,65р.
38 328,63р.
49 604,77р.
март

634,61р.
21 240,13р.
37 278,07р.
39 074,20р.
50 214,12р.
апрель

716,50р.
28 384,68р.
33 126,65р.
41 276,99р.
45 682,09р.
май

716,50р.
22 981,62р.
34 804,16р.
40 378,93р.

июнь

491,31р.
22 505,31р.
29 822,46р.
42 124,22р.

июль

634,61р.
23 815,15р.
34 617,77р.
34 223,45р.

август

1 156,63р.
28 518,64р.
36 786,68р.
44 630,47р.

сентябрь

1 361,34р.
25 779,89р.
49 613,72р.
45 678,09р.

октябрь

1 504,64р.
32 269,52р.
30 534,13р.
46 344,51р.

ноябрь
2 549,19р.
1 432,99р.
26 509,23р.
43 649,23р.
55 959,95р.

декабрь
586,13р.
1 402,28р.
25 958,51р.
41 412,55р.
57 883,04р.

Итого:
3 135,32р.
11 392,28р.
282 477,39р.
447 489,35р.
535 329,82р.
191 278,27р.
(таб. 9)
Таким образом суммы, указанные в таблице 6 должны включать в себя суммы, указанные в таблице 9. Однако из представленных для исследования квитанций выставляемых управляющей компанией видно, что начисление платы за отопление происходит в нарушение действующего законодательства не в соответствии с п. 42(1) постановления Правительства РФ № 354 (При отсутствии коллективного (общедомового), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета во всех жилых или нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется в соответствии с формулой 2 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги.
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором не все жилые или нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом помещении определяется в соответствии с формулой 3 приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии.
В многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета (распределителями) тепловой энергии, размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом и нежилом помещениях определяется в соответствии с формулой 3(1) приложения N 2 к настоящим Правилам исходя из показаний индивидуальных и (или) общих (квартирных) приборов учета тепловой энергии.)
либо п. 21 постановления Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. (При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется:
а) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения - в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам;
б) для отопления - в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам. При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление в соответствии с подпунктом 3 пункта 2 приложения N 2 к настоящим Правилам.).
При расчете платы за отопление управляющая компания применяет норматив потребления тепловой энергии, установленный Администрацией г. Химки, что не соответствует действующему законодательству, поскольку данный норматив применяется только в случае если многоквартирный дом не оборудован коллективным прибором учета. В иных случаях применяется порядок расчета, установленный нормами права, указанными выше. При этом стоит отметить, что в случае если за основу берется порядок предусмотренный постановлением Правительства РФ № 307 то ежегодно управляющая компания должна делать перерасчет с учетом реально потребленной тепловой энергии. Однако, из материалов, предоставленных на исследование (акты сверок расчетов собственников Дубровиной МИ и Мангер ЕВ, решения Химкинского суда в отношении Дубровиных) следует, что за период 2008 -2014 управляющей организацией ООО «СТ-Сервис» перерасчет сумм за жилищно-коммунальные услуги не проводился.

Учитывая изложенное стоит прийти к выводу, что собственники жилых и не жилых помещений оплачивают тепловую энергии по графе квитанции «Отопление» в большем объеме, чем установлено законодательством РФ, кроме этого без каких либо законных оснований с них взымается плата за «подогрев воды», сверх уже оплаченной тепловой энергии, которая фактически в дом не поступала.

Точные показатели сумм переплаты можно установить только после получения сведений по начислениям всем собственникам помещений в многоквартирном доме, но возможный ущерб может составлять суммы не менее следующих:





2008
2009
2010
2011
2012
2013
Итого расчеты:
430 217,02
1 583 666,82
2 199 453,03
2 554 934,17
2 833 813,38
1 464 328,51
Итого начислено УК:
618 552,50
1 454 015,52
1 960 934,59
2 783 287,63
2 896 112,88
1 766 006,46
Итого подогрев:
3 135,32
11 392,28
282 477,39
447 489,35
535 329,82
191 278,27
Переплата:
191 470,80
- 118 259,02
43 958,96р.
675 842,82
597 629,32
492 956,22
(таблица 10)
По вопросу: Определение поставщика госресурса, на счет которого перечисляются денежные средства, выставляемые за поставку ГВС
Согласно представленных документов, ОАО «Химводоканал» поставляет в жилые дома №№ 3, 5, 7 и 9 питьевую воду (т.е. ХВС холодное водоснабжение). Поставщика тепловой энергии для нужд ГВС (горячего водоснабжения) на основании предоставленных документов выявить не удалось. Однако учитывая, что многоквартирные дома оборудованы ИТП (индивидуальный тепловой пункт) тепловая энергия на приготовление горячей воды частично отбирается из тепловой энергии, поставляемой ОАО «Мосэнерго» для нужд отопления. Таким образом, горячая вода для потребления готовится за счет тепловой энергии (денежные средства за оплату которой выставляются ОАО «Мосэнерго») и объема ХВС (денежные средства за оплату которой выставляются ОАО «Химводоканал»,  счета на оплату электрической энергии, потребленной ИТП, выставляются ООО Химэнергосбыт и суммарно учитываются в строке электроэнергия мест общего пользования). ИТП, который является общедомовым имуществом и обслуживается управляющей организацией. Обслуживание инженерного оборудования включается в ставку технического обслуживания. Таким образом, объем потребленной ГВС должен рассчитываться по ставке ХВС.
Вывод: Денежные средства за государственный ресурс (ГВС), которые выставляются жильцам домов №№ 3, 5, 7 по ул. Совхозная за подогрев воды для горячего водоснабжения (за вычетом суммы объема потребленной питьевой воды) в нарушение действующего законодательства остаются на счетах управляющей организации ООО «СТ-Сервис».
5. По вопросу: Определение правомочности и оснований включения дополнительных услуг (охрана и видеонаблюдение, услуги консьержа, домофон) в обязательную к оплате квитанцию за ЖКУ. Расчет неправомерно начисленных сумм в период с 2008 по настоящее
Данный вопрос был предметом рассмотрения в судебном заседании и относительно его имеется вступившее в законную силу решение суда, которым было признанно начисление платы за дополнительные услуги (охрана и видеонаблюдение, услуги консьержа, домофон) неправомерным. Эксперт не вправе давать новую оценку указанным обстоятельствам.
6. По вопросу: Определение правильности начисления и уплаты налога на добавленную стоимость по применяемой ставке технического обслуживания ООО «СТ-Сервис», применяющую упрощенную систему налогообложения с расчетом неправомерно начисленных сумм в период с 2009 по н.в.
В 07 июля 2009 года состоялось собрание членов ТСЖ «Жилой комплекс «Левый берег» на котором было принято решение об установлении утвердить ставку оплаты услуг управляющей компании за ТО в размере 31,50 рублей с квадратного метра квартиры с учетом НДС.
С января 2010 года ООО «СТ-Сервис» перешло на упрощённую систему налогообложения (уведомление ФНС № 1 по г. Москве, № 1307 от 10.11.2009 года). В соответствии со ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций. Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на таможенную территорию Российской Федерации, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 настоящего Кодекса.
Таким образом, с 01 января 2010 года размер тарифа за ТО должен был быть уменьшен на 18% и составлять 26,6949 рубля за кв. м. Однако, ООО «СТ-Сервис» продолжало принимать платежи со включенным в них налогом на добавленную стоимость, при это не перечисляя указанный налог в бюджет государства и не возвращая его собственникам.
С января 2010 по декабрь 2010 (12 месяцев) за счет неправомерного начисления НДС собственникам домов был причинен материальный вред на сумму 2 299 160,76 рубля (39 833 кв.м х 4,81 руб. (сумма НДС) х 12 мес. = 2 299 160,76 рубля)
С января 2011 года по декабрь 2013 года за техническое обслуживание с собственников взималось по тарифу 42,20 руб. (в т.ч. НДС – 6,44 руб.)
С января 2011 г. по декабрь 2013 г. (36 месяцев) за счет неправомерного начисления НДС собственникам домов был причинен материальный вред на сумму 9 234 882,72 руб. (39 833 кв.м х 6,44 руб. (сумма НДС) х 36 мес. = 9 234 882,72 руб.)
Вывод: за период с января 2010 по апрель 2014 руководство управляющей организации неправомерно выставляла в квитанции ЖКУ ставку технического обслуживания с учетом НДС. По сведениям, полученным МИФНС № 13 по Московской области от 23.07.2013 № 01-23/10655 НДС организацией ООО «СТ-Сервис» (ИНН/КПП 7743624892/504701001) не уплачивался, указанная сумма жильцам не возвращалась, перерасчет не проводился. Таким образом, сумма материального вреда жителям домов № 3, 5 и 7 по ул. Совхозной за указанный период составляет 11 534 043,48 (одиннадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи сорок три) руб.
ОБЩИЕ ВЫВОДЫ:
По первому вопросу: общество с ограниченной ответственностью «Современные технологии сервиса» не является избранной в установленном законом порядке управляющей организацией и как следствие не вправе выставлять квитанции на оплату ЖКУ и собирать с собственников помещений плату, предусмотренную ст. 153, 154 ЖК РФ (плата за жилые помещения).
По второму вопросу: в период с момента ввода домов в эксплуатацию т.е. с октября 2007 года до 07 июля 2009 года для собственников жилых и не жилых помещений в домах 3, 5 и 7 по ул. Совхозная г. Химки, не являющихся членами ТСЖ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме не устанавливался. Для членов ТСЖ он был установлен в виде специального взноса в размере 1,5 руб/кв.м.
Члены ТСЖ «ЖК «Левый берег» в период с июня 2008 года по настоящее время члены ТСЖ не утверждали смет доходов расходов, не устанавливали на их основе размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в установленном законом порядке.
Учитывая, что члены ТСЖ принимали размер платы за содержание и ремонт, стоит прийти к выводу, что указанная плата должна составлять соответственно:

Период
Сумма (руб/кв.м)
28.08.2007 – 28.08.2009
1,5 (только для членов ТСЖ)
29.08.2009 – 06.07.2009
0
07.07.2009 – 31.12.2009
31,50
01.01.2010 – 07.07.2010
26,6949
08.07.2010 – 08.08.2011
0
09.08.2011 – 09.08.2012
26,6949 *
10.08.2012 – наст. время
0

* стоит отметить, что формулировка протокола от 08.08.2011 «Принять к сведению» не может однозначно рассматриваться как утверждение размера ставки.

Однако за указанный период без оснований, предусмотренных действующим законодательством членами ТСЖ были установлены следующие размеры указанных платежей:

Период
Сумма (руб/кв.м)
Сумма без учета НДС (руб/кв.м)
28.08.2007 – 01.04.2010
31,50
26,6949
01.05.2010 – 01.01.2011
36,70
28,5593
01.01.2011 – 01.01.2014
42,20
35,7627
01.01.2014 – наст. время
30,88
Сведения отсутствуют

По третьему вопросу: необоснованные начисления платы за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах на 01.01.2014 года составляют сумму 63 737 019,44 (шестьдесят три миллиона семьсот тридцать семь тысяч девятнадцать) рублей.
По четвертому вопросу: собственники жилых и не жилых помещений оплачивают тепловую энергии по графе квитанции «Отопление» в большем объеме, чем установлено законодательством РФ, кроме этого без каких либо законных оснований с них взымается плата за «подогрев воды», сверх уже оплаченной тепловой энергии, которая фактически в дом не поступала.
Точные показатели сумм переплаты можно установить только после получения сведений по начислениям всем собственникам помещений в многоквартирном доме, но возможный ущерб может составлять суммы не менее следующих:


2008
2009
2010
2011
2012
2013
Итого расчеты:
430 217,02
1 583 666,82
2 199 453,03
2 554 934,17
2 833 813,38
1 464 328,51
Итого начислено УК:
618 552,50
1 454 015,52
1 960 934,59
2 783 287,63
2 896 112,88
1 766 006,46
Итого подогрев:
3 135,32
11 392,28
282 477,39
447 489,35
535 329,82
191 278,27
Переплата:
191 470,80
- 118 259,02
43 958,96р.
675 842,82
597 629,32
492 956,22

Денежные средства за государственный ресурс (ГВС), которые выставляются жильцам домов №№ 3, 5, 7 по ул. Совхозная за подогрев воды для горячего водоснабжения (за вычетом суммы объема потребленной питьевой воды) в нарушение действующего законодательства остаются на счетах управляющей организации ООО «СТ-Сервис».
По пятому вопросу: Данный вопрос был предметом рассмотрения в судебном заседании и относительно его имеется вступившее в законную силу решение суда, которым было признанно начисление платы за дополнительные услуги (охрана и видеонаблюдение, услуги консьержа, домофон) неправомерным. Эксперт не вправе давать новую оценку указанным обстоятельствам.
По шестому вопросу: за период с января 2010 по апрель 2014 руководство управляющей организации неправомерно выставляла в квитанции ЖКУ ставку технического обслуживания с учетом НДС. По сведениям, полученным МИФНС № 13 по Московской области от 23.07.2013 № 01-23/10655 НДС организацией ООО «СТ-Сервис» (ИНН/КПП 7743624892/504701001) не уплачивался, указанная сумма жильцам не возвращалась, перерасчет не проводился. Таким образом, сумма материального вреда жителям домов № 3, 5 и 7 по ул. Совхозной за указанный период составляет 11 534 043,48 (одиннадцать миллионов пятьсот тридцать четыре тысячи сорок три) руб.


Эксперт                                           ____________________________________    Т.Н.


Обсудить можно тут  http://zr-nashdom.ru/forum/viewtopic.php?f=2&t=313&p=3629#p3629